Antes de fijar el precio de venta de tu piso conviene hacer un cálculo que mucha gente deja para el final y que puede llevarse un buen mordisco del dinero que esperabas recibir. Vender una vivienda en Gran Canaria tiene su propia fiscalidad, y aunque Canarias es una de las regiones con mejor trato fiscal de España para el comprador, como vendedor hay dos impuestos que sí o sí tienes que tener en cuenta.
Aviso importante: este artículo es información general y educativa, no asesoramiento fiscal personalizado. Cada caso tiene matices, así que antes de tomar decisiones habla con un gestor o asesor fiscal que revise tu situación concreta.
Los dos impuestos que paga quien vende, no quien compra
Aquí hay una confusión muy habitual. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el ITP, lo paga el comprador, no tú como vendedor. En Canarias el tipo general del ITP es del 6,5 por ciento sobre el valor de la vivienda de segunda mano, con reducciones para compradores jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual de menor valor. Esto es bueno saberlo porque a veces un comprador intenta negociar el precio alegando este impuesto, y conviene tener claro que ese coste es suyo, no tuyo.
Como vendedor, los dos impuestos que sí te afectan directamente son la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial.
Qué es la plusvalía municipal y cuánto se paga en Las Palmas de Gran Canaria
La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la cobra el ayuntamiento donde está el piso, y grava el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes, no el valor de la vivienda en sí.
Desde 2021 existen dos formas de calcularla, un método objetivo basado en el valor catastral del suelo y los años que has sido propietario, y un método real basado en la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Hacienda te permite elegir el que te resulte más favorable, así que si en tu caso la plusvalía real fue baja o incluso hubo pérdida, puede convenirte demostrarlo con las escrituras de compra y venta para pagar menos o directamente no pagar nada.
Cada ayuntamiento de Gran Canaria, incluido el de Las Palmas de Gran Canaria, tiene su propia ordenanza con los coeficientes exactos, así que el importe final varía según el municipio y los años que hayas sido propietario. Es un trámite que normalmente gestiona la notaría o tu gestor en el momento de la venta.
Qué es el IRPF por la venta de vivienda y cómo se calcula
Cuando vendes un piso por más de lo que pagaste, esa diferencia se llama ganancia patrimonial, y tributa en la declaración de la renta dentro de la base del ahorro. No se suma a tu sueldo ni a tus otros ingresos, tiene su propia escala de tramos.
Para calcular la ganancia no se resta solo el precio de compra al de venta. Se pueden descontar gastos vinculados directamente a ambas operaciones, como notaría, registro, el propio ITP que pagaste al comprar, comisiones de agencia y la propia plusvalía municipal que acabas de pagar al vender. Cuantos más gastos justificados tengas, menor será la ganancia sobre la que tributas.
Tramos de IRPF sobre la ganancia patrimonial
De forma orientativa, la escala vigente para la base del ahorro tras la última reforma va desde el 19 por ciento para los primeros 6.000 euros de ganancia, subiendo por tramos hasta rondar el 28 o 30 por ciento para la parte de la ganancia que supere los 300.000 euros. Como estos porcentajes se pueden actualizar, confirma siempre los tramos vigentes con tu gestor antes de hacer números definitivos.
Cuándo no pagas IRPF al vender tu piso
Hay dos situaciones muy comunes en las que la ganancia queda exenta. La primera es si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, antes o después de la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional a lo reinvertido.
La segunda es si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, en cuyo caso la ganancia queda exenta automáticamente, sin necesidad de reinvertir en nada.
Un caso práctico sencillo
Imagina que compraste un piso en Las Palmas de Gran Canaria por 150.000 euros, con 10.000 euros en gastos de compra, y ahora lo vendes por 220.000 euros, con 8.000 euros entre plusvalía municipal y gastos de venta. El valor de adquisición serían 160.000 euros y el valor de transmisión neto 212.000 euros, así que la ganancia patrimonial sería de 52.000 euros. Esa cantidad es la que entraría en los tramos del IRPF, salvo que aplique alguna de las exenciones anteriores.
Cómo evitar sorpresas de última hora
La forma más tranquila de afrontar esto es hacer una estimación antes de fijar el precio de venta, no después de firmar. Cuando trabajamos una venta desde vendetucasaen7dias.es, siempre recomendamos a los propietarios del norte de Gran Canaria que hablen con su gestor en paralelo al proceso de venta, para que el precio que aceptan tenga en cuenta lo que realmente les va a quedar después de impuestos, y no haya sorpresas cuando llegue la declaración de la renta.